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日本房价上涨五大因素

今题网  2017-08-14    源自:今题网   字体:[]  []  []     进入今题论坛

根据日本NHK电视台报道,仅2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元(约合642.8亿人民币),占日本国内房产市场的2成之多。2016年日本在国人最受欢迎的海外置业国家排名中位居第四。

 

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东京市中心的高档物业被外国买家抢购:美国黑石集团去年耗资1900亿日元(约合16亿美元)在东京市区购买了5000多套住宅;中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元(约合5.9亿美元),购买了一座25层的综合性办公楼;美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。

 

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 海外买家中,中国的富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所统计,在过去一年中,至少有360亿日元(约合3亿美元)的中国私人资本挺进日本房地产市场,客户主要来自中国大陆、香港、台湾。

 

 

 

趁你不注意,久未大涨的日本房地产市场,从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。

是哪些因素促使大家纷纷进入日本不动产投资行列呢?

1、泡沫破裂后的日本房产市场趋理性,久未经历大涨

与其它国际大都市相比,日本的大城市房价并不算抢眼,不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市,也不如国内一线城市“北上深”。可以说泡沫破裂后,日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。

从上图的数据(1980-2016房价指数),对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数,我们不难发现在五个国家中,日本的房价指数是最低的,从91年泡沫破裂后,再未经历较大涨幅。日本从1980年至今,房价的涨幅是五个国家中最小的,且与其他四国之间的差距相当大。

一方面,我们可以认为房价上涨乏力,是“失去的二十年”之结果;另一方面,平缓的涨幅也说明日本房产市场很理性,房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。

另外,我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。

 租售比=年租金/房价,比值越大,收回房产购买价的期限越短,该房产越值得投资。

 我们可以看到东京、大阪的租售比都很高,分别达到5.5%6.5%以上。按照国际标准,东京大阪的租售比在健康区间之上,而7%的回报率在大阪也并不罕见,可谓极具投资价值。

一目了然,日本房产租金回报率高成为投资亮点。

2、核心城市的地价、房价近年来回暖

图中绿线代表的公寓在过去三年有较大涨幅,截至20164月,涨幅达到23%左右。在公寓的带动下,日本住宅平均价格在过去三年呈涨势。

 

 

 

3、来自2020年东京奥运会的助攻

奥运会与房价的关系:

1996年亚特兰大奥运会,奥运会举办前五年,房价共增长19%;从1993年到1995年,亚特兰大的房屋销售全美最佳。

2000年悉尼奥运会,从1993年到2000年,每年房价递增幅度均超过10%,随后七八年时间城市房价翻一倍。

2004年雅典奥运会,从1995年到2002年,房价涨幅超过65%

2016年里约热内卢奥运会,在世界杯和奥运会的双重影响下,从2008年到2013年,里约房价上涨了225%

历史一次次验证了,历届奥运会举办城市和举办国的房价均有很大程度的涨幅。

就近几年看,东京无疑会续写此规律。自2013年东京申奥成功至今,日本楼市持续上涨。东京市中心的一些区,价格涨幅可观,尤其是中央区、千代田区、港区、新宿区。大阪市区涨幅也很大,大阪北区、中央区、浪速区、西区都有较高涨幅。另外,名古屋、福冈、横滨等城市也均有不同程度上涨。

2020年,东京和日本主要大城市不动产行情非常乐观,奥运会带来的利好不容小觑。

4、投资者偏爱人口密度高的区域

在老龄化的日本,有些地区的人口却是净增长的,而这些地区也成为投资者们的首选地。人口净增长对经济、房屋租赁市场是利好因素。

日本人口主要集中在关东地区(东京周边),占33%,即4300多万人。其它人口集中的地方还有近畿地方(大阪、京都城市群)2250万人,中部地方(名古屋市,长野、静冈、新泻、山梨等)2150万人。

日本人口集中地区是人均GDP高的地区,这些地区并未过多受到日本人口减少、经济停滞的负面影响,因此受到海外投资者青睐。

5、外国助力:外国游客、外国在留者、外国投资骤增

 

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据日本观光厅发布估算的数据显示,截至1030日,2016年访问日本的外国游客数突破2000万人次。全年访日外国游客超过2000万尚属首次,用约10个月时间超越了去年创下的全年1974万人次的最高纪录。

 

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