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尽管利率升高 美国房产市场仍被看好

今题网  2017-01-12    源自:今题社区网友   字体:[]  []  []     进入今题论坛
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     据《今日美国》报道,经济学家表示,由于就业和收入增长稳定,供应危机得到缓解,美国住房市场预计将在明年实现适度增长,不过抵押贷款利率的上升可能会削弱这种增长。

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      当选总统特朗普是其中的一个“X”因素。他提出的一些政策可能会比预期更加严重地损害住房销售和开工率,并限制这个市场的增长。

      房地产研究公司Trulia的首席经济学家拉尔夫(Ralph McLaughlin)表示:“我们认为住房市场在2017年将继续获得稳定增长,不过购房者仍要面对一些不利因素。”

      美国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家劳伦斯(Lawrence Yun)指出,2017年的成屋销售预计将增长2%,达到经济衰退以来的最高水平550万套。但是,这个数字低于今年美国人口3.3%的增长率和575万人的增长数字。

      主要的障碍是抵押贷款利率的上升。自10月下旬以来,30年期抵押贷款的平均利率已经从3.47%攀升至4.32%,使得20万美元抵押贷款的月还款数增加97美元。劳伦斯预计到2017年年底,贷款利率将增加到大约4.6%,从而月还款数又将额外增加34美元。

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      由于预期特朗普财政刺激计划将推升通胀,以及美联储加息的速度将加快,抵押贷款利率因而上升。

      拉尔夫指出,随着近年来住房租金的飙升,因此在美国大部分地区买房仍然要比租房更加划算。然而劳伦斯认为,随着抵押贷款利率的上升,一些低收入和中等收入的购房者将失去贷款的条件。

     他表示:“处于底层的购房者将会被排挤出市场。”他预计,如果贷款利率在明年上升,那么这将意味着住房销售将减少40万套。

     北弗吉尼亚州Redfin的房地产经纪人沃克(Kendall Walker)表示,目前还没有发现客户因为更高的贷款利率而放弃买房的情况。但她补充称,已经有一些购房者降低了目标价位从而抵消更大的抵押贷款负担,他们希望的住房面积减小了30%。

     不过劳伦斯表示,幸运的是,就业和薪酬的稳定增长将带动住房销售在2017年的整体上升。许多经济学家预期,由于4.6%的失业率迫使雇主开出更高的工资来抢剩下不多的劳动力,因此到明年年底,住房销售的年度增长将从目前的2.5%增长到3%。

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     另一个积极的变化是住房的供应危机将得到缓解。今年11月,美国全国的可售住房库存为4个月,低于6个月的健康库存水平。这挤压了销售额并推高了住房价格,过去几年里住房价格已经上涨了5%至6%。

    住房库存不足的一个原因是:房地产萎靡导致许多房主需要还的抵押贷款金额超过了所属房屋的价值。此外,许多投资者在危机期间抢购了廉价住房,并将它们用于出租,买卖市场上的住房供应就更少了。

   但根据ATTOM Data Solutions和RealtyTrac的数据,由于价格下跌,抵押贷款金额超过了所属房屋的价值的房主在第三季度所占的比例从2012年的29%下降到10.8%。更高的住房价格也刺激了更多的投资者出售手中的住房,拉尔夫预期这一趋势将持续下去。

    同时,房屋开发商预计也将通过建造更多的住房来应对紧张的供应。根据对53位经济学家的调查结果显示,2017年的新屋开工数预计将同比增长10%,从2016年的118万套增长至130万套。这将更加接近被视为正常水平的150万套,并且要远远高于2010年的大约40万套。劳伦斯称,独户住宅的建设将带动住房市场的增长。

    随着新的住房供应流入市场,劳伦斯预计,到2017年中期,可售住房库存将由目前的4个月增至5个月。2017年住房价格增长年率将从2016年的5.5%适度调整至4%。

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    抵押贷款利率的增长率仍将超过许多千禧一代初次购房者的工资增长率,这个群体受到的影响最大。不过劳伦斯指出,许多千禧一代很可能会搬出父母的住房,并买房定居下来。他预测2017年首次购房者购买住房的比例将从2016年11月的32%上升至35%,还低于40%这个正常水平。

    特朗普的政策将是一张“万能牌”。高盛集团认为,特朗普的减税政策能够让购房者省下更多的钱并增加他们的需求。拉夫尔表示,特朗普建议取缔一些金融法规也可能使一些消费者更容易获得抵押贷款。
 
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    但是高盛和拉夫尔称,特朗普提出的限制移民政策可能会限制美国人口增长和抑制住房需求,同时加剧建筑工人短缺的问题。而目前,这一问题已经对新屋开工造成了不利影响。

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